Postrehy zo štúdia dokumentácie ohľadom budovy pre daniarov v Košiciach

Neexistencia metodiky, či inej úpravy postupu pri prenájme nehnuteľností

Ako vyplynulo z komunikácie s Daňovým riaditeľstvom SR, ich rezort nedokázal za takmer 20 rokov existencie vytvoriť normu, ktorá by sa uplatňovala na postup pri prenájme nehnuteľností. Dá sa predpokladať, že podobný stav je aj v ostatných rezortoch. Vytvára sa prostredie na zneužívanie tejto situácie, plytvanie, klientelizmus, korupciu. Keďže ide o oblasť, na ktorú sa míňa dosť financií, pokladáme za vhodné, aby táto oblasť bola čím skôr upravená aspoň podzákonnou normou, ktorá by minimálne v prípadoch, keď je možné predpokladať viacero ponúk, zabezpečovala férovú a verejne kontrolovateľnú súťaž a uzatvorenie zmluvy so štandardnými podmienkami.

Analýzy

Nekvalitné analýzy kvôli ich dôležitosti pre správne rozhodovanie pokladáme za hlavnú slabinu pri procese riešenia problému umiestnenia daňových orgánov v Košiciach.

Nekoncepčnosť analýz

Výber variantov, ktoré sa v analýzach porovnávali, nezodpovedal potrebám. Ako sa v analýzach ukazovalo na konci, už pri ich zadávaní bolo zrejmé, že niektoré varianty nie sú priechodné, lebo štát nie je schopný vyčleniť patričné investície (kompletná rekonštrukcia všetkých budov, či stavba novej budovy) bez ohľadu na to, čo analýza povie. Miesto toho, aby analýza riešila predovšetkým varianty, ktoré vzhľadom na financovanie môžu byť priechodné/priechodnejšie (prenájom jednej budovy vs prenájom viacerých budov vs postupné čiastkové rekonštrukcie, umiestnenie klientskeho centra osobitne, atď.), a popri nepriechodných variantoch sa zaoberá len jediným (!) riešením.

Vzniká schizofrenický pocit, keď sa na jednej strane tvrdí, že vysťahovanie sa z doterajších priestorov je nutné v priebehu týždňov, no na druhej strane sa analyzuje možnosť stavby novej budovy odhadovaná na päť rokov.

Analýzy nie sú vykonávané a prezentované v správnom čase

Analýzy rôznych variantov riešenia boli zodpovedným poskytnuté v čase, keď bolo o postupe prakticky rozhodnuté - jedna v čase tesne pred podpisom už dojednanej zmluvy, ďalšia v deň, ktorým sa končila možnosť podať ponuky v súťaži. Aj keď to bolo v čase, keď sa dal ešte prijať iný postup, investované úsilie na realizáciu jedného variantu podľa nás vytvára tlak, ktorý znemožňuje patričný nadhľad a úplne slobodné vyhodnotenie variantov.

Prezentácia výsledkov analýz neprebehla korektne

Pri analýze porovnávajúcej výhodnosť zmluvy s VSH development v porovnaní s ponukou Nitra Invest ako výsledok vyšiel 746 501,71 €. (príl. č. 5 pri správe z kontroly UV SR) Ide o číslo, do ktorého je započítaná aj DPH (teda čiastka, ktorá aj keby bola fakturovaná, bola by odvedená štátu). Bez DPH ide o čiastku 435 816 €, čo je suma, o ktorú by bol nižší dopad na štátny rozpočet. Konštatovanie, že aj vyplatených 483 446 € (čo je suma bez DPH) pre VSH development sa vďaka výhodnejšej zmluve s Nitra Investment vráti už tento rok, bolo nepravdivé (aj v prípade, že by sa realizovala zmluva s Nitra Investment z 8. 3. 2011)

Analýzy porovnávajú neporovnateľné veci - vychádzajú absurdné výsledky

Ako príklad môže poslúžiť "Komparácia výdavkov" (str. 17 v príl. č. 5 protokolu kontroly UV SR).

Porovnávanými variantmi sú „zostať vo vlastných priestoroch s rekonštrukciou" a „dlhodobý prenájom s kompletným outsourcingom služieb". Výsledok porovnania je popísaný textom „úspora 6,5 milióna € za 5 rokov favorizuje dlhodobý prenájom". Rozdiel medzi variantmi však je, že pri „dlhodobom prenájme" na konci nemá nič, no pri „rekonštrukcii" sú po piatich rokoch vo vlastníctve štátu budovy v hodnote cca 7,5 milióna € (ich odhadovaná tržná hodnota pred rekonštrukciou 2 milióny plus zhodnotenie rekonštrukciou vo výške 5,528 milióna €). Keby boli predané (tak ako v druhom variante), vyšlo by, že nie dlhodobý prenájom je výhodnejší o 6,5 milióna €, ale že na dlhodobom prenájme sa prerobí 1 milión € za päť rokov.

Tým, že porovnanie variantov „zabudlo" zohľadniť vlastníctvo budov (resp. ich hodnotu), v porovnaní by vyšiel lepšie (asi o milión eur) variant „dlhodobý prenájom" aj v prípade, keby niekto urobil „rekonštrukciu" budov úplne zadarmo a celú fasádu by obložil centimeter hrubým zlatým plechom.

Analýzy pracujú s „meniacimi" sa číslami

Vyššie spomínaná analýza využívala údaj, že za predaj budov (nezrekonštruovaných) štát obdrží 2 milióny eur. V dokumentácii sa nachádza údaj, že odborný odhad ceny realizovateľnej na trhu za tieto budovy je vyšší ako 4 milióny, pričom zostatková hodnota budov je vyššia ako tri milióny, v inom dokumente sa zasa hovorí o zostatkovej hodnote 2,9 milióna eur. Podotýkame, že ide o čísla uvádzame v malom časovom rozmedzí.

Ako iný príklad sa dajú uviesť náklady na rekonštrukciu - v už spomenutej analýze náklady na samotnú rekonštrukciu budov sú vyčíslené na 5,528 milióna eur, v analýze z 31.5.2011 (str. 32) sú vyčíslené na 6,34 mil. v iných dokumentoch sú zasa iné.

Podotýkame, že podobné používanie „ľubovoľných" čísel v analýzach, či porovnaniach nie je ničím výnimočné. Podobná situácia občas nastáva aj pri číslach, ktoré sú dané v metodikách. Napríklad rozloha archívu je daná ako 2,3 m2 na pracovníka. Napriek tomu sa v jednej analýze ráta s potrebou 3 m2. Variuje aj odhad, koľko by štátu trvalo postaviť novú budovu - v jednotlivých dokumentoch sú odhady, že 8, 4 alebo 5 rokov. Nitra Invest pritom v jednej svojej ponuke informuje, že novú budovu by dokázala postaviť za 18 mesiacov.

Nevysvetlené čísla

Analýzy neposkytujú vysvetlenia, prečo sa v prípade viacerých odhadov uprednostnil niektorý z nich, resp. ako sa dospelo k tretiemu číslu. Znižuje to ich informačnú hodnotu.

Ako príklad možno uviesť analýzu z 31. 5. 2011 (str. 25): "V roku 2009 na základe výzvy boli doručené 2 ponuky od projekčných firiem, ktoré stanovili ceny stavebných prác vrátane vypracovania projektovej dokumentácie vo výške od 576.698 € do 888.335 € s DPH." Odhad je (bez vysvetlenia) uzatvorený sumou 863.000 € s DPH.

Podobne je to napríklad s cenou dočasného nájmu (počas rekonštrukcie), kde analýza predpokladá, že dočasný nájom bude v sadzbe 10 € na m2, hoci pri trvalom (dlhodobom) nájme ráta s vyššou cenou.

Nekvalifikované odhady

Analýzy pracujú aj s číslami, ktoré sa získali na základe značne nepresvedčivých metód. Opäť analýza z 31. 5. 2011 (str. 24 a 26):

Čiastočná rekonštrukcia Južnej triedy je vypočítaná ako 12 400 € krát 121 - počet zamestnancov (!). Podobne odhad na kompletnú rekonštrukciu budovy na Garbiarskej tvorí súčin 25 000 € a počet zamestnancov (159).

Použitá metóda prirodzene vnuká otázku, či by rekonštrukcia bola lacnejšia, keby sa časť pracovníkov pred jej realizáciou presunula na iné pracoviská.

Ak by možná odchýlka oproti realite pri tomto „odhade" tvorila 20 %, išlo by o hodnotu 1,1 milióna eur - čo je vzhľadom na rozdiely medzi posudzovanými variantmi zásadná hodnota.

Neexistujúce výhody uvádzané ako argument

Analýzy uvádzajú výhody, ktoré nemajú podklad v žiadnych dokumentoch. (Napr. pri dlhodobom prenájme sa uvádza, že presun archívu zaplatí prenajímateľ), pričom iné faktory, ktoré sú zrejmé, sa v analýzach zvyčajne neuplatňujú (inflácia).

Nerozlišovanie cien vzhľadom na DPH

Analýzy občas miešajú čísla, ktoré predstavujú ceny s DPH s cenami, ktoré sú účtované bez DPH. Aj keď tento fakt zrejme nemá vplyv na vyhodnotenie dopadu na rozpočet DR SR, taký prístup znemožňuje jednoduché porovnanie variantov aj vzhľadom na celkový dopad na štátny rozpočet.

Ťažko vyhodnotiteľné slovné popisy výhod a nevýhod

Analýzy popisujú výhody a nevýhody, no zjavne bez ambície ich nejako vyhodnotiť. Chýba systémový (metodický) prístup, ktorý by predpokladal, že v jednom variante vyhodnotený faktor sa vyhodnotí aj vo všetkých ostatných variantoch riešenia.

Rovnako nie je zjavná nejaká snaha kvantifikovať (obodovať) jednotlivé výhody a nevýhody, prípadne ich aspoň zoradiť do skupín podľa ich dôležitosti.

Analýzy - záver

Už jednotlivé slabiny analýz, ktoré sme tu popísali, predstavujú problém. Ich kumuláciu vnímame ako faktor, ktorý analýzy úplne znehodnocuje, ba čo viac, toto nahromadenie systémových chýb môže viesť k tomu, že takto spracované analýzy z nich spraví zavádzajúce dokumenty.

Súťaže

Veľká časť zistení, ktoré sme uviedli v hodnotiacej správe k súťaži vyhlásenej 4. 7. 2011, sa vzťahovala aj na predchádzajúcu súťaž. K už popísaným veciam by sme chceli dodať ešte ďalšie postrehy.

Neférové podmienky „na štarte"

DR SR si pri v apríli zrejme 2011 neuvedomilo, že ostatní záujemcovia sú voči Nitra Invest, s. r. o. a VSH development, s. r. o. (resp. CRT Business center III, a. s.) silne znevýhodnení tým, že nemajú uskutočnenú prestavbu priestorov podľa špecifických požiadaviek DR SR. V prípade VSH development, s. r. o. DR SR túto prestavbu zaplatilo (20. 5. 2011) a dokonca zaplatilo aj uvedenie do pôvodného stavu. Nitra Invest, s. r. o. malo už budovu prestavanú podľa špecifikácie, ale tejto spoločnosti citeľne vysoké výdavky na prestavbu dovtedy (resp. zatiaľ) nikto nezaplatil.

V čase vyhlásenia súťaže teda existovali dve budovy prestavané podľa požiadaviek DR SR. Dá sa predpokladať, že keby zvíťazil iný uchádzač ako Nitra Invest, tak spomínaná spoločnosť by sa snažila domôcť refundácie výdavkov, ktoré na základe prísľubu zmluvy urobila. Druhá refundácia zbytočnej prestavby by zrejme priniesla aj tlak na vyvodenie politickej zodpovednosti.

Dá sa skonštatovať, že uvedené spoločnosti boli oproti iným zvýhodnené a že DR SR neurobilo kroky, ktoré by ostatným záujemcom kompenzovali znevýhodnenie. Máme na mysli hlavne časové hľadisko, ako sme to uviedli v hodnotiacej správe.

Neférové vyhodnocovanie

Diskriminačné podmienky súťaž zúžili na hodnotenie dvoch ponúk. Ďalší postup hodnotiacej komisie však podľa nás smeroval k zvýhodneniu Nitra Invest. Komisia vyzvala 7. 6. 2011 súťažiacich na splnenie dodatočných podmienok, pričom stanovila termín do 9. 6. 2011 do 9:00 h(!). Medzi požiadavkami bolo napríklad aj dodanie výkresov so zakresleným nábytkom (ide o vyše 150 miestností) - takáto požiadavka v podkladoch súťaže nebola, Nitra Invest, s. r. o také výkresy predložila, takže išlo vlastne len o požiadavku na CRT Business center III. Táto spoločnosť reagovala pripomenutím, že DR SR sa mesiace podieľala na stavbe ponúkanej budovy podľa jej špecifikácií. V hodnotení komisia označila požiadavku ako nesplnenú, čo považujeme (aj vzhľadom na to, že išlo o dodatočnú podmienku) za chybu.

Podobne ostatné požiadavky, ktoré komisia vzniesla označila za nesplnené, hoci CRT Business center III. reagovala tak, že zmysel ku ktorému zadanie požiadaviek smerovalo, bol podľa nášho názoru uspokojivo naplnený.

Hodnotenie súťaže vyhlásenej 14. apríla vnímame ako zlyhanie komisie. Chceme však zdôrazniť, že samotné rozhodnutie zrušiť súťaž nevnímame ako krivdu voči spoločnosti CRT Business center III., lebo súťaž s tak diskriminačne nastavenými kritériami vôbec nemala byť vyhlásená.

Ďalšie zistenia

Časť našich postrehov sme nestihli spracovať kvôli krátkosti času, potrebe verifikácie, prípadne kvôli tomu, že dovolenky na Daňovom riaditeľstve niekedy limitujú schopnosť rýchlo dodať príslušné dokumenty, či odpovedať na špecifické otázky.

Materiál v blízkom čase doplníme o ďalšie časti.