Hodnotiaca správa k prenájmu budovy pre daňové orgány v Košiciach.

Odporúčaním Aliancie Fair-play ohľadom ďalšieho postupu pri výzve na prekladanie ponúk zverejnenej 4. 7. 2011, je:

ZRUŠIŤ SÚŤAŽ

Dôvodmi pre toto odporúčanie sú nekoncepčnosť postupu a podmienky súťaže, ktoré po preskúmaní vykazujú predovšetkým nasledovné zásadné nedostatky:

• diskriminačné kritérium - nutnosť rozsiahlo investovať pred uzatvorením zmluvy. Ide o požiadavku odovzdať priestory pripravené na plnohodnotné užívanie. Zo staršej dokumentácie vyplýva, že prispôsobenie priestorov podľa špecifických požiadaviek DR stojí značné prostriedky. Pri VSH development, s. r. o. boli tieto práce vyčíslené na sumu takmer 215-tisíc eur. Nitra Invest, s. r. o. v mailovej komunikácii vyčíslila čiastku vyše 62-tisíc eur, pričom táto čiastka nemala byť konečná. Je nereálne očakávať, že takéto sumy sú firmy ochotné investovať bez istoty, že uzatvoria zmluvu. Toto kritérium výrazne zvýhodňuje firmy, ktoré takú prestavbu už majú hotovú (VSH development, s. r. o. a Nitra Invest, s. r. o.). Aby podmienka tohto typu nemala pri súťaži diskriminačný efekt, je nevyhnutné, aby víťazná firma mala dostatočný čas na prestavbu/prispôsobenie priestoru po podpise zmluvy.
• diskriminačné kritérium - časové hľadisko. Zo staršej dokumentácie vyplýva, že úprava/prispôsobenie priestorov podľa požiadaviek daňového riaditeľstva trvala Nitra Investu mesiac, niektoré práce aj viac ako mesiac a pol, pričom od počiatku prebiehala intenzívna komunikácia s pracovníkmi DR, ktorí spresňovali konkrétne požiadavky. Potenciálni záujemcovia nemali ekvivalentné časové možnosti (v porovnaní s Nitra Invest, s. r. o.), aby sa mohli zaviazať k tomu, že, pri termíne odovzdania ponúk 15. 7. 2011 a termíne 28. 7. 2011 ako termíne vyhodnotenia ponúk, by stihli do 14. 8. 2011 pripraviť priestory podľa požiadaviek. Ani v prípade ochoty investovať pri neistom výsledku, by záujemca nemal dostatočné časové možnosti na prestavbu, či prispôsobenie priestoru.
• nepresná práca komisie pri vyhodnocovaní ponuky. Hoci Nitra Invest, s. r. o. predložila ponuku na tú istú budovu ako v predchádzajúcej súťaži, komisia ju vyhodnotila ako prijateľnú hoci obsahovala diametrálne odlišné technické hodnoty budovy, než boli uvedené v ponuke počas predchádzajúcej súťaže. V súťaži vyhlásenej 14. 4. 2011 komisia si dodatočne vyžiadala (a hodnotila) parameter vyjadrujúci zaťažiteľnosť konštrukcie. V súťaži vyhlásenej 4. 7. 2011 akceptovala fakt, že uvedený parameter sa stonásobne líšil od hodnoty, ktorú spoločnosť Nitra Invest, s. r. o. uviedla predtým. Komisia nepreviedla verifikáciu údaju, napriek tomu, že tento parameter považovala za zásadný.
• nejasné/netransparentné podmienky súťaže. Medzi podmienkami súťaže boli informácie, ktoré neboli úplné (možno až zavádzajúce). Pri dobe trvania zmluvy sa uvádzalo 5 rokov (s možnosťou predĺženia zmluvy). Neinformuje sa však o tom, že zmluva musí obsahovať aj klauzulu, ktorá umožní ukončenie zmluvného vzťahu aj pred uplynutím tento doby, ak DR SR nebude mať dostatočné rozpočtové krytie. Inými slovami nedodržal sa štandard, keď sa k súťažným podmienkam pripája znenie zmluvy (mustra zmluvy), do ktorého sa len pripíšu údaje z konkrétnej víťaznej ponuky. Ignorovanie tohto postupu komplikovalo porovnávanie ponúk už v predchádzajúcej súťaži (nejasnosti a rozdiely napr. ohľadom ponúkaného rozsahu upratovania).
• nedôveryhodnosť analýz, na základe ktorých sa DR SR rozhodlo pre variant prenájmu jedinej budovy. Analýzy, ktoré viedli k rozhodnutiu, vychádzajú aj z nedôveryhodných čísel, spôsob ich vyhodnocovania bol nekorektný. Navyše niektoré varianty vôbec neboli analyzované.

Okrem zásadných nedostatkov sme v súťaži našli aj nedostatky, ktoré pokladáme za vážne:

• neriešený možný konflikt záujmov. Medzi členov komisie na hodnotenie ponúk bola vymenovaná aj osoba, ktorá v minulosti osobne komunikovala so zástupcami Nitra Invest, s. r. o. Po zistení, že táto spoločnosť predložila ponuku, taká osoba (či osoby) mala podľa nás ohlásiť možný konflikt záujmov a odstúpiť z komisie. Kvôli skutočnosti, že na osobných stretnutiach pracovníkov DR SR s predstaviteľmi Nitra Invest podľa všetkého nebol spisovaný žiaden záznam, nepokladáme túto výhradu len za formálnu.
• vyhodnocovanie podmienok buď/alebo. Výzva ultimatívne vymedzila všetky(!) požiadavky ako nevyhnutné, pričom mechanizmus hodnotenia nepočítal s tým, že niektoré požiadavky sú menej dôležité a môžu byť splnené viac, či menej uspokojivo. Ide napr. o „stravovacie možnosti v okruhu 300 m od budovy", resp. požiadavka na „50 parkovacích miest". Je známych viacero modelov bodových hodnotení, pri ktorých sa dá s výhodnou cenou uspieť aj v prípade, ak parkovacích miest je 49 (nie 50) a reštaurácia je vzdialená 350 metrov (nie 300).
• komisia neprijala stanovisko k faktu, že záujemca v predmete podnikania nemá uvedený prenájom nehnuteľností, ani služby s tým spojené. Rozsah služieb zarátaných do ceny nájmu (hlavne upratovanie a dopĺňanie hygienických potrieb), je taký, že vzniká otázka, či nejde o činnosť, ktorú by podnikateľ mal mať uvedenú v živnostenskom liste. S touto témou súvisí aj zarátanie poskytovaných služieb do cien nájmu, ktoré v podmienkach súťaže navrhlo samotné DR SR. Máme podozrenie, či nejde o obchádzanie fakturácie DPH z poskytovaných služieb (prenájom nehnuteľností je od DPH oslobodený, avšak DPH by muselo byť pripočítané k cene služieb, ak by sa služby - napr. upratovanie - fakturovali zvlášť).
• vyžadovanie kolaudácie priestorov po 1. 1. 2008. Vzhľadom na nutnosť predložiť všetky potrebné certifikáty, pokladáme toto kritérium za zbytočne obmedzujúce.

K ďalším nedostatkom spomínanej súťaže patria:

• nekoncepčnosť požiadaviek na budovu. Hoci súťažné podmienky boli väčšinou odvodené z dokumentu „Metodika prípravy výstavby objektov daňových orgánov", niektoré požiadavky tohto dokumentu sa úplne opomenuli. Napr. umiestnenie budovy - namiesto „blízkosti k administratívnemu centru" sa vyžaduje len „intravilán", či spomínanou metodikou požadované garážové státia, sa nahradili „parkovacími miestami". Nerozumieme, prečo práve pri týchto parametroch DR SR urobilo voči „Metodike" zmenu.
• absencia vyhodnocovania dopadu na „klientov" daňových úradov. Medzi požiadavkami chýbali kritéria, ktoré by výraznejšie hodnotili kvalitu prenájmu vzhľadom na klientov - napríklad možnosti parkovania pre klientov, možnosti MHD a predovšetkým priemernú časovú dostupnosť z jednotlivých častí Košíc.
• súťaž nevyriešila to, kvôli čomu bola zrušená minulá. Deklarovaným dôvodom zrušenia podľa generálneho riaditeľa DR SR bola: „nemožnosť objektívne vyhodnotiť všetky ... parametre ... jednotlivých ponúk, najmä z pohľadu vyhodnotenia ich celkového ekonomického dopadu na rozpočet verejnej správy SR". Podľa medializovaného vysvetlenia išlo o fakt, že ak sa budovy prenajímajú štátnym inštitúciám priamo od vlastníkov budov, tak štát neprichádza o DPH, ktoré sa zaplatilo pri ich stavbe, či rekonštrukcii. Ak však štátna inštitúcia podpíše zmluvu s „prostredníkom" (ktorý nie je vlastníkom budovy), štát o spomínané DPH príde. Podmienky súťaže zadefinovali, že ponuky môžu predkladať len vlastníci budov, čím sa vyriešila len časť problému. Ak by sa totiž súťaže zúčastnili viacerí záujemcovia, iste by sa stalo, že záujemcovia v rámci stavby (či rekonštrukcie) mali rozdielne náklady - a tak zaplatili rozdielne DPH (každý inú čiastku) - teda v prípade víťazstva rôznych záujemcov, by dochádzalo k rozdielnym úsporám rozpočtu verejnej správy, kvôli rozdielnosti „ušetreného" odpočtu DPH. Okrem ceny by sa teda musel zahŕňať/vyhodnocovať aj tento faktor.

Súťaž vyhlásená 4. 7. 2011 v hodnotení toto nezohľadňuje. Pokladáme tento nedostatok za menej podstatný, pretože vyhodnocovať ponuky na prenájom nehnuteľností z takto vnímaného „pohľadu vyhodnotenia ich celkového ekonomického dopadu na rozpočet verejnej správy SR", nepokladáme za rozumný, či realizovateľný nápad.

• zverejnenie ponuky na webe DR SR a vydanie tlačovej správy o nej, nepokladáme za dostatočnú medializáciu súťaže - hlavne v dovolenkovom období a v situácii, že od vyhlásenia súťaže mali záujemcovia len 4 dni na prípadné vyjasnenie a upresnenie súťažných podmienok.

Okrem konštatovania faktov, dávame do pozornosti aj náš dohad založený na vyhodnocovaní štruktúry dokumentácie.

• podľa indícií (aj v dokumentácii patriacej k predchádzajúcej súťaži), členovia komisie zrejme nevyhodnocovali ponuky (v tejto súťaži ponuku) ako osoby osobitne, ale naraz ako skupina. Dokumenty naznačujú, že „rukou" bolo spísané hodnotenie parametrov, ktoré sa zapísalo do počítača, vytlačilo a členovia komisie potom podpísali jednotlivé exempláre. Tento postup považujeme za nevhodný.

Ako najbližšie kroky odporúčame:

• prehodnotiť rozhodnutie umiestniť daňové orgány v Košiciach do jednej budovy. Pri súčasných možnostiach v zásade bezplatnej komunikácie možno dokladovať úspešné fungovanie firiem, ktorých pracovníci bez problémov kooperujú, hoci sídlia na rôznych kontinentoch. Argumenty v koncepcii reformy daňovej správy nás presvedčili, že by bolo nesprávne vytvoriť pracoviská, ktoré by mali menej ako 50 zamestnancov. V prípade Košíc (aj pri fungovaní v troch rôznych budovách) by však taká situácia nehrozila.
• prehodnotiť bazírovanie na okamžitom riešení. Hoci chápeme naliehavosť situácie, vytyčovanie nereálnych termínov, ktoré navyše obmedzujú ponuku možností, nevnímame ako cestu k nájdeniu uspokojivého riešenia. Navrhujeme preskúmať potrebu a možnosti nutných zásahov v súčasných budovách, aby sa vytvoril čas. priestor na realizáciu dobrého riešenia.
• vytvoriť korektnú analýzu na porovnanie výhodnosti prenájmu jednej budovy a iných realizovateľných riešení. DR SR totiž doteraz nepreskúmalo finančné rozdiely medzi prenájmom jedného priestoru (ako sa ukázalo, možnosti sú veľmi limitované) a viacerými priestormi. Pri požiadavke na menšie priestory predpokladáme vyššiu konkurenciu a tým pádom tlak na zníženie ceny. Pokladáme za vhodné zanalyzovať, či by tento cenový rozdiel nedokázal vykompenzovať zvýšené náklady pri „delenej" prevádzke.
• vypracovať metodiku na prípravu, priebeh a vyhodnocovanie súťaže, ktorá by zaručovala jej nediskriminačný a férový priebeh.

Postrehy priamo nesúvisiace so súťažou, v ktorej výzva na predkladanie ponúk bola zverejnená 4. 7. 2011, sme zahrnuli do osobitného materiálu.